陳姿峰

桂綸鎂 歷女 陳以庭 HOLGA raindog 

〈惟馨〉樹林市─規划中捷運線 區域發展現甘霖
近年來，北縣各地區房市先后出現價量齊揚的狀況﹔不過位于板橋、土城、鶯歌、三峽及龜山之間的樹林，房市似乎相對冷清。分析其原因，房市增溫之區域，不是有利多題材可供炒作，不然就是官方釋出大批重划建地并擘划遠景﹔這方面，樹林似乎弱勢許多。不過這樣的現狀，很可能即將有變化…… 你知道樹林市地名的由來嗎？樹林市其實并不是真如其名，種滿或長滿了大小樹木﹔由于過去大漢溪經常泛濫成災，當地因而常成水鄉澤國，住民于是在沿岸種植樹林保護堤防，『樹林』之名就此不脛而走。
不過當地真正被普遍稱為樹林，卻是日據時代以后的事。在『樹林』這個名稱之前，本區還有『風柜店』之名。不過，這可不是因為樹林像澎湖一般，風勢大又強而被稱『風柜』，而是張厝圳（樹林原名）原是打鐵店鋪聚集之處，而打鐵店又多用風柜鼓風鍛鐵，故『風柜店』才成為早期的地名之一。
◆區域重點產業 農工活動為主
依照區域發展及特性，樹林市大約可分樹林、三多、山佳以及柑園四個區﹔其中，樹林（市區）開發最早，商業活動最鼎盛，人口密度也最高﹔三多、山佳地區則是大小工廠林立，為當地之工業區，人口因此稍少。柑園地區則位置上是介于樹林及三峽舊市區之間，早期大漢溪流經這一帶，造就了當地可供從事農耕的河床地，至今生產活動仍以農業為主。
整體來說，樹林是以農業和礦業為最主要之生產及經濟活動。近年，樹林市則成為大台北地區重要的工業地帶，因此有不少人口遷入。八○年代，本區人口以每年約3~5千人之速率成長。88年，本地人口突破15萬人，因此由鎮升級為市。
以農業、礦業以及釀酒起家，卻因工業而快速發展的樹林，在升格為市之后，區域發展就開始出現瓶頸、進展減緩。因接近北縣板橋（該市之溪昆地區，就區域發展及都計范圍論，都與本市關系較密切），樹林因此成為大台北地區重要的衛星城鎮之一﹔但太迅速的人口成長，使得規划不佳、公共設施不夠之缺失漸次暴露，生活質量逐步劣質化。
樹林之近年人口變化上，自升格為市后，區域人口成長速率便開始趨緩﹔早期年增率都在1%以上，近年則迅速下滑。以91~95年這五年計算，五年之內人口增加還不到五千人﹔換算成長率，還不到3%。
我們都知道，人口其實是一個區域房市要能發展，相當重要的元素。以樹林市來說，升格為市前人口成長過快，使區域建設及規划不佳的問題暴露﹔再加上工業區范圍大，當然不易吸引無地緣關系的區外客進駐。因此區域房市，多須靠本地客源支撐。就在這種先天不足，后天又失調的情況下，樹林近年房市發展，大體可說是乏善可陳、差強人意。
而從實際的數據看，其實也左証了如此的觀察與推斷，近几年樹林市房市供給，無論預售及成屋市場，都呈現逐年供給量下滑的情況，直到近一、兩年由于景氣復蘇，推案量才略有回升。但這個回升，并非樹林區域真正獲得發展契機或有利多新題材﹔此部分，本文將在后段分析。
◆近年房市 同區內兩樣市況
從人口成長急速增加后又減緩，及近年房市供給量欲大不易之情形來看，樹林確實面臨了一定的發展瓶頸。而就目前樹林地區的發展態勢來說，則是略顯渾沌的。
就近年北縣整體市場發展來看，几個價量俱揚的區域，的確都是有建設或話題利多支撐。不過如果視野放大到整個大台北，其實北市土地資源漸稀所造成的漣漪效應，更是使北縣平均價格上揚的真正主因。因為很明顯地，離北市愈遠，易達性愈低之區域，房價仍舊是愈低。就這點看，樹林要出現明確的房市進展，機率不高。
接著看交通。早期樹林有所發展，確實是承地利之便﹔因板橋溪昆地區近在咫尺，樹林在交通上占有先機。北二高的通車及三鶯交流道之設置，理論上是讓三峽和鶯歌地區受惠，但也同時連通樹林之柑園地區，改善該區聯外交通。但畢竟柑園地區是樹林之邊陲地帶﹔對所謂『正』樹林地區而言，幫助其實不大。
此外，近年北縣郊區房市有所發展，重划建設是絕對關鍵，這部份樹林其實也沾上了邊，也就是北大特定區。北大特定區，顧名思義，開發之中心是台北大學三峽校區﹔不過該特定區其實有約一半的面積，屬于樹林市之行政區范圍（柑園地區）。
該區開發初期，建案多集中在三峽段，但近兩年，樹林段房市也逐漸蓬勃。然而就如北二高三鶯交流道般，實際上受惠的，勉強算是柑園地區。整體歸納，就行政區論，樹林市近年房市確實出現價量齊揚，但此一現象，還是源于北大特定區開發利多，與真正的樹林地區關聯有限。于是我們看到，同一行政區內，顯現截然不同房市景象的結果。
以下，即針對上述所提，樹林市之四大區塊，進行較詳細的行情介紹及分析：
一.舊市區
樹林的舊市區，是以樹林火車站為中心，延伸至中正路、大安南路、中山路及中華路等當地重要交通干道。雖說叫做舊市區，但本區目前仍是樹林生活機能最佳處，也是政經文教中心和人口主要聚集地。本區大致以樹林火車站為中心，分為前站及后站兩區。
前站位于樹林火車站東南側，鎮前街、博愛街一帶，為傳統市集所在，商業活動發達﹔不過因發展時間早，街廓狹窄、行車不便，發展趨近飽和。至于再往東側走則就是板橋溪昆地區。因此就行政區論，本區塊推案，確實多位于后站一帶。
本區近年指標大案，是位于日新街上之「米蘭」系列案。本案一期「米蘭花園廣場」于92年底推出，開價高達17.5萬／坪，比當時區域行情約13~15萬/坪高出甚多。93年5月同為先建后售的二期再推出，開價漲為18萬/坪。
盡管價格相當高，然一、二期去化還算順利，主要是由于該案刻意從建材選用、外觀及產品規划上，塑造區域頂級住宅的氣勢，因此吸引不少消費力較強的自營商或工廠老板型區域客。
至于總銷35億、326戶的第三期「米蘭之星」，雖是商業用地，然與一、二期同屬一個街廓，地段上差距微乎其微，開價則一舉達20萬/坪，創樹林目前天價紀錄。
然畢竟前兩期產品，已掃去不少這類客源，因此自94年底三期推出至今，銷售期已超過一年半，近期卻仍釋出報廣強銷，顯示區域客支撐力道早已不足，所以才出此媒體，意圖拉攏區外客。只是就樹林市區現況看，除非有地緣關系，否則區外客源確實難以認同。
除「米蘭」系列案外，本區近年推案相當零散。位于大安路，95年底進場的「富貴名第」開價18萬/坪，同年稍早推出，，位于鎮前街先建后售的「世紀凱悅」開價16萬/坪，基地旁有電塔的「大安綠園道」則為15.8萬/坪。
綜合這三個建案，大致上本區近年行情其實漲幅有限﹔像「大」案，盡管小環境不佳，但價格相對較低，區域客仍舊大捧場。「富」案雖然號稱鄰近知名量販店，但顯然是搭「米蘭」系列便車，才能開出18萬/坪之價格。二.三多地
本區位置約在樹林市區北側、大安南北路北邊之區塊，主要街道為保安街、俊興街及中正路等。本區域地目以工業用地為主，其次是農業用地，住宅用地相當零星。由于區內工業氣息重，環境質量不易提升，區域房市原則上不易吸引區外客，多以小區域內大小工廠內之藍領階級為主要客源。
不過本區在地緣上，與下新庄地區頗近，過往如產品力強、價格合宜，其實有機會占價格較低之優勢，吸引下新庄地區之區外客。不過顯然由于整體生活機能不成熟，盡管前些年北縣有工業區松綁開發總量管制措施，但似乎開發商對此地仍興趣缺缺。
近兩、三年來，本區几乎沒有建案出現。只有今年中出現推案，是位于武林街，身分為乙種工業透天住宅（登記為一般事務所）的「馥園」。純就價格來說，本案總價在千萬以上，折合單價15.5萬/坪，以本區過往行情論，其實是偏高。本案的實際反應，應該是本區未來是否還有建案出現的試金石。
三.山佳地區
與舊市區以樹林火車站為發展中樞類似，山佳地區是以山佳火車站為重心。至于區域型態則和三多地區類似，工業用地所占比例頗高，住宅及商業用地僅在山佳火車站附近。
93年上半年之前，本區房市其實還相當沉寂，然之后或許是北大特定區的火熱話題，稍稍延燒到本區，在山佳車站附近及柑園橋下，短期內出現不少新案。
這些建案包括「和彩逸墅」、「水景?別墅」等小型透天案﹔93年底推出、柑園橋畔的「陽光?里」，則是全樹林都少見，總銷20億的大型個案。本案分兩區，分別規划透天及大樓產品﹔透天建坪不小，平均單價約14萬/坪，大樓則是多元格局，平均開價每坪11萬。
上述几個集中在93到94年推出的新案，開出單價多在每坪12~13萬左右，其實已遠高于過去當地約在10萬/坪上下的開價水平。分析此一狀況，除了北大特區話題外，應該也和當時大台北整體房市持續加溫有關。
不過近兩年，本區房市溫度又緩降下來。前述「水」案于95年推出二期，價格折合單價每坪小漲1萬﹔同年位于中山路商業區，距山佳火車站三分鐘步程的「中山名人錄」則是13.5萬/坪開價。「逸墅」則是規划大坪數透天產品，總價千萬以上，折合單價15萬/坪。
整體而言，本區仍缺乏讓房市長期穩定發展的條件，近年房市算是恢復平靜﹔而從去年本區出現的個案開價來看，區域行情自上一波93年價量俱揚后，確實缺乏再往上突破的支撐力道。
四. 柑園地區
與上述三個區域相比，山佳地區西南側的柑園地區，地理位置更顯偏遠﹔從樹林市區通往柑園，須穿過山佳地區、跨過柑園橋才能抵達﹔事實上，柑園其實更接近三峽與鶯歌。
由于地理條件較為封閉，因此本區塊比前述三區更難吸引區外客源，房市產品多為小規模的磚造連棟透天產品，行情也是全樹林最低者﹔93年之前，平均行情不足10萬/坪。
93年前，本區確實并沒有指標型推案出現，之前推案也相當零星，規模甚小。不過以樹林這個行政區來看，93年后卻出現很多新供給量。難不成，樹林出現了一塊新興開發區？
這段描述可以算對，也可以說錯﹔這個新興開發區，就是大名鼎鼎的台北大學城特定區。本區雖名義上屬三峽，但其中有一半左右的面積，是屬樹林市管轄﹔而這塊屬樹林市之部分，就屬于柑園地區。附表一、二之樹林全市推案統計，其實之中有相當大的比例，就來自北大特定區樹林段。
由此來看，過去客觀條件相對最差，几乎沒有具體房市發展的柑園，反倒成為樹林目前最具潛力之區域。只是，推出這些個案的建商，其實是看中北大特定區的未來遠景，而非樹林或柑園。因此嚴格來說，北大特區利多，對樹林而言毫無意義。（樹林段在都計中屬北大特定區，本文僅做簡略描述）
◆過去缺乏話題 房市型態封閉
三鶯交流道雖提供柑園地區新的聯外交通動線，然由于柑園本身先天發展就不良，因此有些遠水救不了近火的感覺。北大特定區重划利多，當然更無法幫助本市房市真正突破現狀。
確實，到現在為止，我們看不到樹林有什么實質利多﹔上述近年房市發展熱絡的北大特定區樹林段，和樹林本身的發展臍帶關系，其實也微乎其微。那么，樹林難道就這樣繼續維持現狀，成為北縣的邊陲市鎮？
那倒也未必。近期北縣各區，几乎都有捷運話題，樹林地區其實也不例外﹔而這個捷運話題，就是規划中的萬大─中和─樹林線。該捷運線的研議，大致上是將北市91年研擬的捷運萬大線，與92年北縣規划的樹林線加以合并。
在經過公聽會及研究規划后，于93年6月完成初步之路線規划，是從目前的捷運中正紀念堂站出發向西行，沿南海路、西藏路及萬大路方向行駛。經富民路后穿過新店溪，接至永和保生路，再進入中和連城路、土城金城路﹔然后續延金城路跨過城林大橋進入樹林，走中華路、八德路、大安路及中正路方向，最后與新庄捷運線回龍站交會。
◆萬大樹林捷運 將成炒作題材
就以上規划，本路線總長度約22.1公里﹔北市中正紀念堂到中和路段為地下行駛，中和高中后則轉為高架，并在金城路北側設置機廠，在莒光路設支線車站（即樹林支線之起端）。共22個停靠站中，有14個為地上，8個為地下。至于運輸量，原本規划是定位為輕軌，但目前捷運局已建議改采獨立路權之中運量系統。
本路線其實現在還在環評審議階段，而還停留在規划階段的原因，則是在路線定案上。而耗費多時溝通后最后才搞定的，就是樹林境內路段。
由于地方人士各有看法意見，因此本捷運路線中樹林路段，曾出現中華、八德、大安、中正路之方案一，以及方案之二之從城林大橋后直接東行篤行路，再連接中正路兩種。
從北市捷運局網站最新公布信息來看，是暫以經過樹林市區大部分范圍的方案一為底定路線﹔至于考慮到溪昆地區的方案二，則將以公交車接駁方式來解決。從初步定案的路線來看，確實是考慮樹林長期缺乏聯外交通動線下的產物。
然而在尚未發包動工前，一切都可能還有變化﹔就像去年蘇貞昌還是閣揆時，到淡水大洒輕軌捷運利多，并信誓旦旦宣示經費已有著落，即將動土﹔然今年中扁政府六度更換行政團隊后，這淡海捷運線因此又產生變量。類似的情況，三鶯線也發生過﹔因此樹林支線，也很可能還要讓人望穿秋水一陣子。
而更重要的是，樹林整體公共建設條件，其實在北縣人口較集中的几個區塊來說，還是相對落后的。從這點看，這樹林支線不到真正發包之時，恐怕樹林房市仍難有沖破現狀的機會。不過如就題材

炒作層面看，對久未有實質發展利多的樹林房市，說這條捷運線的初步定案，是久旱逢甘霖，一點也不為過。樹林都市計划范圍大致呈東西狹長狀，本就不利區域發展，加上區域發展特性不易吸引區外客，房市還是自給自足型態。在樹林支線確定動工之前，房市需求能量仍有限﹔規划產品最好還是鎖定區域特定客層，如前述「米蘭」系列案，或迎合主流需求之平價產品，規模也不宜過大。